Los cambios hipotecarios propuestos por Ottawa podrían proporcionar a los compradores de vivienda por primera vez un impulso de asequibilidad a corto plazo, pero también podrían hacer que la economía canadiense sea más vulnerable, sostiene un economista de TD Bank.
Rishi Sondhi ha escrito un análisis de los planes del gobierno liberal para ampliar la disponibilidad de la amortización a 30 años para todos los compradores de vivienda por primera vez y en todas las construcciones nuevas, así como para aumentar el precio máximo de las hipotecas aseguradas a 1,5 millones de dólares desde el actual 1 dólar. millón . Está previsto que ambos cambios entren en vigor el 15 de diciembre.
Las amortizaciones más largas ayudan a los compradores potenciales a calificar para hipotecas más grandes al reducir los costos mensuales de los préstamos.
Sondhi estima que para el comprador de vivienda típico, la depreciación extendida a 30 años conducirá a un aumento en el poder adquisitivo de alrededor del nueve por ciento.
Sondhi predice que estas dos medidas para flexibilizar las condiciones hipotecarias en Canadá ayudarán a estimular las compras de viviendas en el primer semestre de 2025. Espera que tanto las ventas como los precios de las viviendas sean de dos a cuatro puntos porcentuales más altos para fines de 2026, si este no fuera el caso sobre modificaciones de hipotecas en Ottawa.
Pero Sondhi dijo a Global News en una entrevista el jueves que gracias al aumento de los precios asociados con la política misma, las ganancias iniciales de asequibilidad asociadas con amortizaciones más largas serán “completamente eliminadas” en los próximos dos años.
“Es un arma de doble filo”, dijo. “Obtienen un impulso de actividad a corto plazo. Pero al mismo tiempo, la asequibilidad es peor de lo que sería sin estas políticas, lo que limita el impacto”.
Elevar el límite de las hipotecas aseguradas a 1,5 millones de dólares permitirá que más canadienses accedan a viviendas más caras sin tener que pagar el 20 por ciento por adelantado. Poner menos de este monto inicial en una vivienda permite al comprador calificar para un producto asegurado, pero también se considera una hipoteca con un valor de préstamo más alto.
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El informe de Sondhi muestra que aproximadamente una de cada cinco casas en Canadá está valorada actualmente entre 1 millón y 1,5 millones de dólares.
Según el análisis de TD Bank, el mayor impacto del límite más alto del seguro hipotecario probablemente se sentirá en Toronto y Vancouver, donde se pueden encontrar la mayoría de las viviendas en este rango de precios.
La ministra de Finanzas, Chrystia Freeland, defendió la propuesta de los liberales por dar intencionalmente a los compradores de vivienda por primera vez una “ventaja” en el mercado inmobiliario.
Sin embargo, cuando se trata de políticas destinadas a estimular la propiedad entre los compradores de vivienda por primera vez, Sondhi escribió que estas propuestas “erran en el blanco”.
Los canadienses que buscan ingresar al mercado inmobiliario por primera vez rara vez alcanzan los niveles de ingresos necesarios para obtener préstamos hipotecarios tan grandes, explicó Sondhi. Calculó que un hogar que quisiera comprar una propiedad valorada en 1,45 millones de dólares necesitaría más de 225.000 dólares de ingresos anuales para calificar para un préstamo hipotecario.
Esto es “una dificultad para muchos hogares, y mucho menos para quienes compran por primera vez”, dijo Sondhi.
Las políticas que conducirán a más préstamos hipotecarios con una relación préstamo-valor más alta también podrían agregar cierta “fragilidad” al sistema financiero de Canadá, argumentó Sondhi en su informe.
Cita un estudio del Banco de Canadá que muestra que una mayor relación préstamo-valor hace que los propietarios sean más propensos a incumplir sus préstamos hipotecarios.
Los períodos de amortización más largos también afectan la capacidad de los canadienses para hacer frente a shocks financieros repentinos, dice Sondhi. Si bien las personas a las que les quedan hasta 25 años de hipoteca pueden extender esa amortización para aliviar el aumento de las tasas de interés, comenzar en 30 años limita la capacidad de un hogar para extender el plazo de pago y reducir los costos mensuales.
Sondhi señaló que Canadá ya tiene una sociedad altamente endeudada y con estas políticas los niveles de deuda podrían aumentar.
Las medidas para alentar a más canadienses a obtener préstamos de mayor riesgo podrían aumentar los riesgos para el sistema financiero si una recesión económica afecta la economía y los ingresos de los hogares, dijo.
“Estos son factores que pueden profundizar la recesión”, afirmó. “Esto definitivamente aumenta la vulnerabilidad del sistema financiero, pero también de la economía en general”.
